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投资房产，他们全款买房为收租_我的网站
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阿里云优惠券 先领券再下单 文：互联网江湖 作者：刘致呈 今年618，比往年要热闹得多。 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。 进入收官阶段，各家也都披露了战报。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。京东、天猫、拼多多各家都有增长，连抖音方面也发了战报。 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。
二 | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。
三 | 618的热闹注定是“三巨头”的，没有亮眼的战报，视频号的电商光环难免暗淡了些。 一个月前，就在腾讯发布一季报当天，微信宣布正式成立电商产品部原微信开放平台基础部负责人曾鸣担任负责人，直接向微信事业群总裁张小龙汇报。 当时坊间不少分析认为，微信做电商开始动真格了。 成立电商产品部之后，市场对微信视频号电商充满期待，然后不出意料，又等到了一个寂静的618。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。 客观看，这符合张小龙的一贯风格，不爱对媒体多说什么，只是默默地做产品。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。 只不过，电商行业没有声量哪有增量？ 也许，视频号的策略也该变一变了。
四 | 今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。
五 | 张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。
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七 | 后来发一季报，微信电商产品部门成立，腾讯总裁刘炽平提醒：不要过度解读。 在做电商这件事儿上，微信很克制，而腾讯甚至有些谨小慎微。
八 | 要不要花大力气做电商，再度把电商业务提到腾讯一级战略的高度？ 看得出来，对这个问题，腾讯是很拧巴的。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。
九 | 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。 当年腾讯做拍拍网、QQ网购折戟，注销电商公司的记忆太深刻，可能也多少有点PTSD。手中200万元闲钱足够操作一单。 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。 但更重要的是，今时不同往日，把电商提到公司战略高度，做这个决策并不容易。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。
十 | 对于腾讯来说，要不要全力做电商，不是个业务决策的问题，可能是个原则问题。
十一 | 腾讯自3Q大战以来，业务决策的底层逻辑是做“卖水人”，把自身的能力充分原子化，然后开放给生态伙伴。后来腾讯逐渐投行化，不再纠结具体业务，而是交给伙伴去做。接下来要解决的就是价格问题。 腾讯做云计算、做AI、做To B，都是这个原则。
十二 | 所以，某种意义上，今天的视频号电商是在“绑着脚镣跳舞”。
十三 | 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。 今天，微信里的内容生态繁荣到了一个新高度，视频号的内容繁荣，给了腾讯一次做电商的机会，可电商业务到底该怎么做？ 这个决策依旧很难。 今天的腾讯，开放的价值观是根基，是不能轻易就改变的。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。 这也就解释了为什么，视频号电商总是在产品上“小打小闹”。
十四 | 2024年11月，微信小店推出后台订单详情页关联“服务号”，今年4月27日，增设分享商品到朋友圈，5月20日，又增加“赠品送朋友”功能。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。 这些产品上的动作，其实都基于一点：张小龙希望微信电商能够把商品变成一个原子化交易组件，在微信里游走。 可能一个更直白些的理解是：微信希望以做产品的方式去做电商。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。 回过头来看，即便是微信成立电商产品部，曾鸣担任负责人向张小龙汇报，本质上还是延续了这一思路。 张小龙是产品大师，而且当前的微信功能主要还是社交，内容、电商都隐藏在二级入口，围绕产品做加法，本身并没有错。 但做产品，某种意义上也是一种路径依赖。
十五 | 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。 以做产品的方式去做电商，看起来没什么问题。
十六 | 如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。腾讯的成功，本质上是产品成功，有了QQ、微信、王者荣耀三款历史性的产品，才有了今天腾讯4.6万亿港元的市值。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。
十七 | 天眼查APP显示，当年港股上市，腾讯市值仅有15.55亿港元。
十八 | 此外，对于首次开通视频号小店或微信小程序视频号交易组件的商家，视频号电商平台提供了“前100万元交易额技术服务费率减至1%”的扶持政策。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。 但相比友商动不动“百亿补贴”“千亿大促”在经营动作上，视频号还是有些“克制”。 从外界来看，“克制”未必是一件好事儿。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。
十九 | 张强也体会到，一分价钱一分货。一位业内人士表示：微信（腾讯）太爱惜自己的羽毛了，以至于视频号电商很难真正把供给做起来。
| 好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。 我认为，视频号做电商的克制也是有原因的。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。
| 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。 一方面，视频号电商在C端一直都有心智问题。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。
| 微信的第一心智毕竟是社交，不是购物，所以，618也好、双十一也罢，视频号电商始终难以放开手脚去做C端心智，去做B端生态。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。
| 也就是说，即便是视频号再怎么做产品创新，只要在微信生态里，社交与商业化的悖论，就还会继续下去。 另一方面，在B端，社交流量离交易流量的转化路径还很长。 微信手握14亿月活，掌握着互联网流量权力的最顶峰，是移动互联网最大的社交入口，从公众号到视频号，也有丰富的内容生态。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 但这个流量生态，离交易生态的路径还很长。 过去微信生态的交易链条有两种，一种是导流到外部电商平台，一种是小程序内直接交易。
| 虽然社交生态里长出了拼多多这样的电商巨头，但实际上社交流量里交易流量的路径还是很长的。 比如，用户看微信，要先看内容，先种草再拔草。但大部分人用微信是做通讯工具，随用随走。 所以，社交流量到交易流量，还是要经过筛选。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。 你看今天微信生态里的交易，其实大多数还是发生在生态更完善的小程序，而不是视频号电商。 相反的一个例子是抖音。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。 看规模，视频号电商GMV规模3026亿，对比隔壁抖音，抖音电商2024年GMV约3.5万亿。 抖音电商为什么增长那么快？ 一个重要的原因是B端生态做起来了。 今年1月份抖音电商宣布商品卡免佣补贴135亿元。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。
| 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。2025年前4个月，补贴商家超80亿元。另外，C端方面，618大促期间，抖音投入百亿消费券补贴。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。这两年，随着抖音发力货架电商，C端电商大促心智也站稳了。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。
| 未来，抖音电商的真正的挑战，在于供应链。 电商这个生意，是个长尾生意，“选品”模式本质是个“精品”生意，所以，抖音电商需要踏踏实实把SKU做起来。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。怎么从三巨头里拿到更多供应资源，这是抖音电商需要解决的问题。 与抖音电商相比，视频号电商的策略是聚焦中小商家。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。
| 如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。 面对中小商家，视频号的克制，反而可能成了最大的短板。 首先，视频号电商手里能打的牌其实不多，微信的用户体量、社交流量会有一些吸引力，然后再推出一些工具产品，希望给中小商家讲一个“蓝海”故事。
| 可现实里，大部分中小商家很难下定决心做视频号电商。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。 一个做电商十多年的同学告诉我，他不做视频号电商的考虑有两点： 一是微信流量虽然大，但真正的交易流量并不多，反而是淘宝、天猫成交率更高。二是视频号对商家端扶持力度没有其他平台大，各类补贴少很多，并且老牌电商的一些经营增长工具很完善。 说白了，还是现有商家向视频号电商迁移的成本太高。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。
| 很多做了很多年的中小商家品牌，直播怎么搞都还没弄没明白，何况是跨平台到视频号做电商？ 还有一个问题，今天的微信是社交+算法的双重分发机制，是一件很不一样的事情。 这意味着，视频号有公域+私域两种属性的流量。 公域融合私域，有利于品牌、商家做冷启动，但短板也很明显，两种属性的流量，可能意味着两拨完全不同的人群画像，对商家经营、转化的能力要求反而更高了。
| 现在视频号的电商直播，其实还是品牌商家更多一些，这也是因为他们的经营能力更强一些，平台迁移的成本也会相对小一些。 相反，中小商家的经营难度可能会更大，这可能也是视频号电商供给生态迟迟做不起来的原因之一。 迁移成本问题，其实也不是不能解决。 比如，加大对商家的现金补贴，进一步优化公域、私域流量的分发机制等等。
| 微信和视频号电商能做的其实还有很多。 另外，更重要的是，腾讯不缺现金，关键还是得看有没有投入视频号电商的战略决断和勇气。 从当下的环境来看，也许时候已经到了。
| 联想到前两天东哥频繁发声，以及马老师的几次亮相，我有这么一种感觉： 互联网行业的勃勃生机，万物竞发的境界，似乎又回来了。 讲道理，这两三年，互联网行业很苦，消费行业、电商行业都很卷。 所以，今年618一个关键词就在于“反内卷”。 反内卷的基调下，今天的我们迫切需要新的引领者，带领电商、消费，甚至带领整个消费经济，找到一条新的增长之路。 于是，我们看到，天猫618在用一切措施，扶持新品牌，去找新增量。京东入局外卖、酒旅，尝试打破旧秩序，建立增长新秩序。拼多多推出千亿扶持计划，推动优质农货和国货的上行。 这些动作，表明一件事儿：今天的电商行业，需要新变量。 而微信恰恰就是那个最大的变量。 为什么微信每一次小的改变，都会上微博热搜，视频号电商的每一个变化都会引发无数遐想？ 我想核心原因之一在于，挣扎在内卷中的人们，依旧对于微信、对于视频号电商抱有太多期待。 不只是电商行业，整个消费社会的增长，都需要有新变量。 所以，今天微信的克制，似乎已经变得有些不合时宜。 微信有14亿月活，几乎承载着所有中国人的社交链条，这是个有着巨大想象力的增量场。 也因此，一个更加开放的微信、更加开放的视频号电商，有望打开内需，也有望进一步拉动整个消费社会，找到新的增长方向。 今天的我们产业在升级，经济在转型，高价值产业发展起来之后，庞大的就业人口都要依靠消费产业来承接。因此，第三产业在经济增长比重的提升是一个确定性事件。 换言之，我们的消费增长之路还很长。 未来，我们的社交、消费中，微信又会扮演怎样的角色？ 值得期待。
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Published on:06:09:02